相続人全員で相続放棄、残された不動産はどうなる？
「親の借金が多いため、兄弟みんなで相続放棄の手続きを終えた。でも、誰も住まなくなった実家は一体どうなるのだろう…」「このまま放置して、万が一、家が倒壊でもして近所に迷惑をかけたら、責任を問われるんじゃないか？」
ご親族が亡くなられ、相続人全員で相続放棄を選択された方が、今まさにこのような不安や疑問を抱えていらっしゃるのではないでしょうか。
相続人全員が相続放棄をすると、亡くなった方（被相続人）名義の不動産は、誰にも引き継がれることなく、法的には「相続人がいない状態」となります。
しかし、だからといって、その不動産に対する社会的な管理責任までが自動的になくなるわけではありません。
特に、空き家や空き地の管理が行き届かないと、建物の倒壊、雑草の繁茂、不法侵入といった問題から近隣トラブルに発展し、行政から指導を受ける可能性もゼロではないのです。
この記事では、相続放棄後の不動産をめぐる法律関係、特に2023年4月施行の民法改正で整理された「保存義務（管理上の責任）」の考え方から、リスク低減のために検討されることが多い「相続財産清算人」の選任手続きまで、司法書士の視点でわかりやすく解説します。
この記事を最後までお読みいただければ、ご自身の状況で何をすべきかが明確になり、漠然とした不安を解消するための一歩を踏み出せるはずです。
【2023年民法改正】相続放棄後の管理責任、ルールはこう変わった
相続放棄をした後、最も気になるのが「残された不動産の管理責任は誰が負うのか？」という点でしょう。
かつての法律では、この点が曖昧で「最後に相続放棄した人が、次の管理者が決まるまで責任を負う可能性がある」と解釈されていました。
しかし、2023年4月1日に施行された改正民法により、このルールがより明確になりました。新しいルールでは、管理責任を負うのは「その放棄の時に相続財産を現に占有しているとき」に限定されたのです。
つまり、相続放棄をした人全員が自動的に管理責任を負うわけではなくなった、ということです。この「現に占有している」かどうかが、あなたの責任の有無を分ける重要なポイントになります。
例えば、亡くなった親と最後まで同居していた相続人と、遠方に住んでいて長年実家には関わっていなかった相続人とでは、状況が大きく異なるわけです。
「現に占有している」とは？具体的な判断基準
では、法律上の「現に占有している」とは、具体的にどのような状態を指すのでしょうか。これは単に「私物を置いている」といった事実だけで判断されるものではなく、その不動産を事実上支配・管理している状態を意味します。
一般的に、以下のようなケースでは「占有している」と判断される可能性が高いと考えられます。
- 亡くなった方（被相続人）と同居していた場合
- 自身は住んでいなくても、その不動産の鍵を管理し、自由に出入りできる状態にあった場合
- 定期的に建物の換気や庭の手入れなど、継続的な管理行為を行っていた場合
一方で、次のようなケースでは「占有している」とは認められにくいでしょう。
- 遠方に住んでおり、被相続人の生前から不動産の管理には一切関与していなかった場合
- 一時的に私物を置いていただけなど、事実上の支配が及んでいない場合
ご自身の状況がどちらに近いか、客観的に振り返ってみることが大切です。
【自己診断】私は管理責任を負う？ケース別フローチャート
ご自身の状況を整理し、管理責任を負う可能性があるかどうかを簡単にチェックしてみましょう。
いかがでしたでしょうか。「管理責任を負う可能性が高い」に該当した方は、その責任から法的に解放されるための手続きを検討する必要があります。
また、「可能性は低い」と判断された方でも、不動産が放置されることによる間接的なトラブルを避けるため、次のステップを知っておくことが重要です。
参照：法務省｜財産管理制度の見直し（相続の放棄をした者の義務）
管理上のリスクを整理するうえで重要な制度「相続財産清算人」とは
自己診断の結果、「管理責任を負う可能性が高い」と判断された方、あるいは将来的なリスクをできる限り抑えたいと考える方へ。
状況によっては、家庭裁判所に「相続財産清算人（そうぞくざいさんせいさんにん）」を選任してもらう手続きを検討することになります。
相続財産清算人とは、相続人がいない（または全員が相続放棄した）場合に、亡くなった方の財産を管理・調査し、最終的に清算する役割を担う専門家です。以前は「相続財産管理人」と呼ばれていましたが、法改正により名称が変わりました。
家庭裁判所によって選任された相続財産清算人（多くの場合、弁護士が選任されます）は、あなたに代わって次のような業務を行います。
- 不動産や預貯金などの財産を管理・保全する
- 借金などの債務があれば、債権者に支払いを行う
- 不動産を売却（換価）し、お金に換える
- 最終的に残った財産を国庫に納める
相続財産清算人が選任され、相続財産清算人に当該不動産等を引き渡した後は、民法940条に基づく保存義務の終了に向けて整理が進むのが通常です。
つまり、この手続きこそが、将来にわたる損害賠償リスクなどから完全に解放されるための、確実なゴールなのです。たとえ連絡が取れない相続人がいる場合とは異なり、全員が放棄したケースでは、この清算手続きが最終的な解決策となります。
【司法書士が完全ガイド】相続財産清算人選任申立ての手続きと流れ
「相続財産清算人」の重要性はわかったけれど、手続きが難しそう…と感じられたかもしれません。確かに、家庭裁判所への申立ては、専門的な知識と多くの書類準備が必要となります。
ここでは、司法書士が実務でサポートさせていただく際の流れに沿って、手続きの全体像を4つのステップで具体的に解説します。ご自身で進める場合、そして専門家に依頼した場合のイメージを掴んでみてください。
申立ては、亡くなった方（被相続人）の最後の住所地を管轄する家庭裁判所に対して行います。相続放棄をした相続人も「利害関係人」として、この申立てを行うことが可能です。
STEP1：準備段階｜必要書類の収集と財産調査
まず、申立てに必要な書類を収集し、財産の状況を整理することから始めます。これが手続きの土台となる、最も重要なステップです。
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本一式：誰が相続人であるかを確定させるために必要です。複数の役所から取り寄せる必要があり、非常に手間がかかる作業です。
- 被相続人の住民票除票（または戸籍附票）：最後の住所地を証明し、管轄の家庭裁判所を確定させます。
- 相続放棄申述受理通知書（写し）：申立人が、相続放棄をした利害関係人であることを証明します。
- 不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）
- 固定資産評価証明書
- 財産目録：預貯金、有価証券、不動産、負債などを一覧にしたものです。
- その他、預金通帳のコピーやローン契約書の写しなど
特に戸籍の収集は、慣れていない方にとっては非常に複雑で時間がかかる作業です。司法書士にご依頼いただければ、委任に基づき職務上請求等の手続を用いて戸籍謄本などの収集を進め、相続関係の確認を行うことができます。
より具体的な手順については、尼崎市での相続手続き必要書類｜戸籍・評価証明書の集め方をご覧ください。
STEP2：申立て｜申立書の作成と家庭裁判所への提出
必要書類が揃ったら、家庭裁判所に提出する「申立書」を作成します。裁判所のウェブサイトで書式を入手できますが、法的な書面であるため、記載内容は正確でなければなりません。
申立書には、主に以下の内容を記載します。
- 申立ての趣旨：「被相続人〇〇の相続財産について、相続財産清算人を選任する」といった結論部分を記載します。
- 申立ての理由：相続関係、相続放棄の状況、財産の概要、そして「不動産の管理責任から免れたい」など、なぜ相続財産清算人が必要なのかを具体的に説明します。
司法書士は、収集した資料に基づき、法的に不備のない申立書を作成するサポートを行います。ご自身の状況を的確に裁判所に伝え、スムーズな審理に繋げるためには、専門家による書類作成が安心です。
STEP3：審理～選任｜裁判所とのやり取りと予納金の納付
申立書を提出すると、家庭裁判所による審理が始まります。裁判所から申立て内容について問い合わせ（照会）があったり、場合によっては裁判官との面談（審問）が行われたりします。
そして、この段階で多くの人が直面するのが「予納金（よのうきん）」の問題です。
- 予納金とは？：選任される相続財産清算人の報酬や、財産を管理・売却するためにかかる経費（官報公告費用など）を、あらかじめ裁判所に納めるお金のことです。
- 金額の目安：財産の状況や裁判所の運用によって異なりますが、数十万円程度となることがあります（事案によってはそれ以上になる場合もあります）。
裁判所が予納金の金額を決定し、申立人がこれを納付すると、正式に相続財産清算人が選任されることになります。
司法書士にご依頼いただいている場合、裁判所との専門的なやり取りの窓口となり、照会への対応などを円滑に進めるサポートが可能です。
STEP4：選任後｜財産の引き継ぎと管理責任の終了
無事に相続財産清算人が選任されたら、いよいよゴールは目前です。申立人が行うべきことは、清算人に対して管理していた財産を引き継ぐことです。
- 不動産の鍵
- 預金通帳や権利証などの関連書類
これらの引き継ぎが完了した時点で、あなたの法律上の管理責任は正式に終了します。
これ以降の財産管理、不動産の売却、債権者への支払い、そして最終的な国庫帰属までの手続きは、すべて相続財産清算人がその責任と権限において行います。あなたは、ようやく重荷から解放されるのです。
相続財産清算人選任にかかる費用は誰がいくら払う？
手続きを進める上で、最も気になるのが費用面だと思います。相続財産清算人の選任申立てには、大きく分けて3種類の費用がかかります。
- 実費：裁判所に納める収入印紙（800円）や郵便切手代（数千円程度）、官報公告料（例：4,230円など。裁判所の運用により異なる場合があります）などです。
- 予納金：前述のとおり、清算人の報酬や管理経費に充てられるお金です。数十万円～100万円程度が目安となります。
- 専門家への報酬：申立手続きを司法書士などに依頼した場合の報酬です。
これらの費用は、原則として亡くなった方の相続財産の中から支払われます。しかし、不動産しか財産がなく、預貯金がほとんどない場合は、相続財産から費用を捻出できません。
その場合、申立人が予納金を立て替えて納める必要があります。この予納金は、後に不動産が売却できればそこから返還される可能性がありますが、売却できなければ戻ってこないこともあります。
費用の内訳と相場をモデルケースで解説
具体的なイメージを持っていただくために、簡単なモデルケースで費用の概算を見てみましょう。
【モデルケース】
亡くなった親の財産が、評価額500万円の土地・家屋と、預貯金50万円の場合
このケースでは、預貯金50万円だけでは予納金を支払えないため、差額の20万円を申立人が一時的に立て替える必要があります。
このように、事前に費用の全体像を把握しておくことが非常に重要です。※上記はあくまで一例であり、事案によって金額は変動します。
司法書士に依頼するメリットと報酬の目安
ご自身で手続きを進めることも不可能ではありませんが、多くの時間と労力がかかります。相続財産清算人の選任申立てを司法書士にご依頼いただくことには、以下のような大きなメリットがあります。
- 時間と労力の削減：煩雑な戸籍収集や財産調査、法的な申立書の作成をすべて任せられます。
- 手続きの確実性：専門家が書類を作成し、裁判所とのやり取りをサポートするため、手続きがスムーズに進みます。
- 精神的な負担の軽減：慣れない手続きへの不安やストレスから解放され、安心して結果を待つことができます。
司法書士に申立て手続きを依頼した場合の報酬は、事務所や事案の難易度・作業量によって異なります。決して安価ではありませんが、得られる安心感や時間的メリットを考えれば、十分に価値のある選択肢と言えるでしょう。
当事務所の具体的な費用については、事案の内容をお伺いした上で明確にご提示いたします。まずはお気軽にご相談ください。
【要注意】管理を怠った場合のリスクとトラブル事例
もし、管理責任があるにもかかわらず、相続財産清算人の選任手続きなどを行わずに不動産を放置し続けたら、どのようなリスクがあるのでしょうか。
「相続放棄したのだから、もう関係ない」と考えてしまうのは非常に危険です。実際に、管理不備が原因で以下のようなトラブルに発展するケースがあります。
- 近隣への損害賠償
事例：老朽化した空き家の屋根瓦が強風で飛散し、隣家の車を傷つけてしまった。管理責任者として、修理費用の損害賠償を請求された。 - 自治体からの行政指導
事例：敷地の雑草が伸び放題になり、害虫が発生。近隣住民からの苦情が役所に寄せられ、空き家対策特別措置法に基づき、行政から草刈りを行うよう指導・勧告を受けた。 - 不法投棄や犯罪の温床化
事例：人の出入りがない空き家が、ゴミの不法投棄場所になってしまった。さらに、不審者の侵入や放火など、犯罪に利用されるリスクも高まる。
これらのリスクは、時間の経過とともに増大します。相続放棄をしても、社会的な責任まで完全に免れるわけではないのです。
法的に定められた手続きをきちんと踏むことが、ご自身と周囲の人々を守る最善の方法と言えるでしょう。特に相続不動産の売却を視野に入れる場合とは全く異なる対応が求められます。
Q&A｜相続放棄と不動産に関するよくある質問
最後に、相続放棄と不動産の管理に関して、多くの方から寄せられる質問にお答えします。
2023年4月に始まった「相続土地国庫帰属制度」と、今回解説した相続財産清算人の選任は、不要な土地を手放すという点で似ていますが、全く異なる制度です。
【制度の主な違い】
| 相続土地国庫帰属制度 | 相続財産清算人の選任 | |
|---|---|---|
| 利用できる人 | 土地を相続した人 | 相続を放棄した人（利害関係人として） |
| 対象財産 | 土地のみ（建物がある土地は対象外など要件あり） | 全ての相続財産（不動産、預貯金、負債など） |
| 手続きの窓口 | 法務局 | 家庭裁判所 |
| 費用 | 審査手数料＋負担金（10年分の管理費相当額） | 実費＋予納金（清算人の報酬・管理費） |
簡単に言えば、相続土地国庫帰属制度は「相続はするけれど、この土地だけはいらない」という場合に利用する制度です。
一方で、相続財産清算人の選任は「借金などがあるため、プラスもマイナスも全ての財産を放棄する」という場合に、残された財産を清算するための手続きです。
ご自身の状況がどちらに当てはまるかによって、選ぶべき道が異なります。
これは多くの方が混乱される点です。固定資産税は、原則としてその年の1月1日（賦課期日）時点での「固定資産課税台帳に所有者として登録されている方」に課税されます。
そのため、亡くなった後に相続放棄の手続きをしても、役所の処理の都合上、亡くなった方（あるいは法定相続人）宛てに納税通知書が送られてくることがあります。
しかし、相続放棄をした人は、法律上は初めから相続人ではなかったとみなされるため、固定資産税の支払い義務は原則としてありません。
通知書が届いた場合は、ご自身で支払いをせず、市区町村の資産税課などの担当部署に連絡し、「相続放棄申述受理通知書」のコピーを提示するなどして、相続放棄した事実を伝えてください。
なお、2024年4月から相続登記が義務化されましたが、相続放棄をした場合は登記の義務も負いません。
予納金が準備できないというのは、非常に切実な問題です。残念ながら、予納金を納めなければ相続財産清算人は選任されず、管理責任から解放されることはありません。
予納金がすぐに準備できない場合、放置してしまうのが最も危険です。考えられる対策としては、まず家庭裁判所の書記官に事情を説明し、分割納付などの相談ができないか確認してみることが考えられます。
また、経済的に困難な状況であれば、法テラス（日本司法支援センター）の民事法律扶助制度を利用して、費用の立て替えが受けられる可能性もあります（ただし、利用には収入・資産要件があります）。
どのような選択肢があるかを含め、まずは専門家に相談し、ご自身の状況で取りうる最善の方法を一緒に考えることが重要です。
まとめ｜放置は危険！まずは司法書士へご相談ください
今回は、相続人全員が相続放棄をした後に残された不動産の管理責任と、その解決策について詳しく解説しました。最後に、重要なポイントを振り返りましょう。
- 管理責任のルール：2023年の民法改正により、相続放棄後の管理責任は「現に占有」している場合に限定された。
- 唯一の解決策：管理責任から法的に解放されるには、家庭裁判所で「相続財産清算人」を選任してもらうのが唯一の方法。
- 放置のリスク：手続きをせずに放置すると、近隣トラブルや損害賠償請求など、より大きな問題に発展する危険がある。
相続放棄後の不動産問題は、法律や手続きが複雑に絡み合い、費用面での不安も大きいかと思います。しかし、一人で抱え込んでいても、状況は好転しません。
このような複雑な状況を安全かつ確実に解決へ導くためには、専門家のサポートが不可欠です。私たち司法書士法人れみらい事務所では、相続放棄後の不動産に関するご相談を数多くお受けしております。
「自分が管理責任を負うのか知りたい」「相続財産清算人の手続きについて詳しく聞きたい」「費用がどれくらいかかるか不安」など、どんな些細なことでも構いません。
初回のご相談は無料ですので、どうぞお気軽にお問い合わせください。あなたの不安を解消し、次の一歩を踏み出すお手伝いをさせていただきます。
