相続不動産を売却｜登記は誰の名義に？3つの方法を解説

2026/08/06

相続不動産の売却は「登記の名義人」選びが最初の重要ポイント

「親から相続した実家、誰も住む予定がないから兄弟で協力して売りたいけれど、何から手をつけていいか分からない…」「売却するにしても、誰の名義にすれば手続きがスムーズに進むんだろう？」

ご家族が亡くなられた後の不動産相続では、このようなお悩みや疑問を抱えてご相談に来られる方が非常に多くいらっしゃいます。大切な資産だからこそ、手続きで失敗したり、後々トラブルになったりすることは避けたいですよね。

まず、大原則として知っておいていただきたいのは、亡くなったご家族（被相続人）の名義のままでは、不動産を売却することはできないということです。売却するためには、必ず相続人の誰かの名義に変更する「相続登記」という手続きが必須となります。

そして、この最初のステップである「誰の名義で相続登記をするか」という選択が、その後の売却手続きのスムーズさ、税金の問題、そしてご家族間のトラブルを未然に防ぐ上で、実は最も重要なポイントになるのです。

この記事では、相続不動産の売却を考えている皆様が、ご自身の状況に合わせて最適な登記方法を選べるよう、専門家である司法書士が3つのパターンを分かりやすく解説していきます。

なお、相続不動産の売却に関する全体像については、「相続不動産の売却手続き」で体系的に解説していますので、併せてご覧ください。

【結論】売却時の相続登記、名義人の決め方は3パターン

相続した不動産を売却することを前提とした場合、相続登記の名義人の決め方には、大きく分けて以下の3つのパターンがあります。

1. 代表相続人1人の単独名義にする（換価分割）
   相続人のうちの代表者1人が不動産を相続し、売却後にその代金を他の相続人と分け合う方法です。
2. 相続人全員の共有名義にする
   相続人全員が、法律で定められた相続分（法定相続分）など、決まった割合で不動産を共有する方法です。
3. 特定の相続人が他の相続人から買い取る（代償分割）
   相続人の1人が不動産を取得する代わりに、他の相続人へ相応の現金（代償金）を支払う方法です。

「どの方法が一番いいの？」と疑問に思われるかもしれませんが、それぞれにメリット・デメリットがあり、ご家族の状況によって最適な選択は異なります。もし相続財産が不動産のみといったケースでは、どの方法を選ぶかがより重要になってきます。

次の章で、それぞれの方法を「手続きの手間」「売却後の税金」「トラブルのリスク」という3つの視点から詳しく比較していきますので、ご自身の状況と照らし合わせながら読み進めてみてください。

3つの登記方法を徹底比較！あなたに最適なのはどれ？

それでは、3つの登記方法について、それぞれのメリットとデメリットを具体的に見ていきましょう。ご自身の家族構成や関係性、不動産の状況などを思い浮かべながら、どの方法が最も合っているかを考えてみてください。

①代表者1人の単独名義（換価分割）｜手続きが最もスムーズ

換価分割（かんかぶんかつ）とは、遺産である不動産を売却してお金に換え、その現金を相続人間で分配する方法です。この方法を選択する場合、相続登記は手続きを円滑に進めるため、代表者1人の単独名義にするのが一般的です。

メリット

最大のメリットは、売却手続きが非常にスムーズな点です。不動産の売買契約や決済（代金の受け取りと鍵の引き渡し）などの手続きは、名義人である代表者1人が行えば完了します。他の相続人は、売買契約のたびに集まったり、実印や印鑑証明書を用意したりする必要がなく、時間的・身体的な負担を大幅に軽減できます。

デメリットと注意点

最も注意すべきなのが「贈与税」のリスクです。遺産分割協議書に「換価分割を目的として、代表者の〇〇が不動産を取得する」といった趣旨の記載がないと、不動産を売却した代表者から他の相続人へ代金を分配する行為が、代表者個人からの「贈与」とみなされてしまう可能性があります。もし贈与と判断されると、お金を受け取った相続人に高額な贈与税が課せられてしまうのです。

このリスクを避けるためには、司法書士などの専門家が作成する、法的に不備のない遺産分割協議書が不可欠です。単に「売って分ける」という口約束だけでは、後で大きな税金のトラブルに発展しかねません。また、売却代金を現金で遺すという点では、清算型遺贈という考え方もあります。

②相続人全員の共有名義｜公平だが、将来のトラブルリスク大

相続人全員が法定相続分などの割合で不動産を共有する形で登記する方法です。一見すると、最も公平な方法に思えるかもしれません。

メリット

メリットは、遺産分割協議で揉めることなく、法律で定められた割合で登記できる点です。見た目上の公平感は保たれやすいと言えるでしょう。

デメリットと注意点

しかし、この方法は専門家の視点からはあまりお勧めできません。デメリットが非常に大きいからです。

• 手続きの煩雑さ：売買契約や決済には、原則として共有者全員の同意と、実印・印鑑証明書などの準備が必要です。共有者本人が立ち会えない場合は、委任状により代理人を立てて手続きを進めることもあります。一人でも連絡が取れなかったり、非協力的な人がいたりすると、売却手続きは完全にストップしてしまいます。
• 将来のリスク：万が一、売却が進まないうちに共有者の誰かが亡くなると、その人の相続人が新たに共有者となり、関係者がどんどん増えていきます。このように数次相続が発生すると、権利関係が複雑になり、関係者間の合意形成が難しくなるおそれがあります。

目先の公平さにとらわれ、将来に大きなトラブルの種を残す可能性があるため、共有名義での登記は慎重に検討する必要があります。

③特定の相続人が買い取る（代償分割）｜不動産を残したい人がいる場合

代償分割（だいしょうぶんかつ）は、相続人のうちの1人が不動産を単独で相続する代わりに、他の相続人に対して、その人の相続分に見合った現金（代償金）を支払う方法です。

メリット

この方法の最大のメリットは、思い出のある実家などを売却せずに残せる点です。相続人の中に「この家に住み続けたい」「土地を活用したい」という希望を持つ方がいる場合に非常に有効な手段となります。

デメリットと注意点

デメリットは、不動産を取得する相続人に、他の相続人へ支払うための十分な自己資金が必要になる点です。代償金は高額になることが多く、資金を準備できない場合はこの方法を選択できません。

また、不動産の評価額で揉めやすいという問題もあります。代償金の額は不動産の価値に基づいて決まるため、「いくらで評価するのか」という点で相続人間の意見が対立し、トラブルに発展するケースも少なくありません。特に相続財産が不動産のみの場合は、代償金の支払い能力が大きな課題となります。

なお、不動産調査の方法については「亡くなった方の不動産調査方法」で詳しく解説していますので、ご参照ください。

【要注意】相続人に未成年者がいる場合の「利益相反」とは？

遺産分割協議を進める上で、見落としがちですが非常に重要な注意点があります。それは、相続人の中に親権者（例：母）とその未成年の子が含まれているケースです。

例えば、父が亡くなり、相続人が母と未成年の子である場合を考えてみましょう。このとき、母が自分の代理人として、そして同時に子の法定代理人（親権者）として遺産分割協議に参加することはできません。

なぜなら、母が自分の取り分を多くすれば、必然的に子の取り分は少なくなってしまいます。このように、一方の利益がもう一方の不利益になる関係を「利益相反」と呼び、このような状況で行われた遺産分割協議は法律上、無効となってしまうのです。

この問題を解決するためには、家庭裁判所に申し立てを行い、子の代理人となる「特別代理人」を選任してもらう必要があります。未成年者が相続人にいる場合、この特別代理人が子に代わって遺産分割協議に参加し、署名・押印することになります。

利益相反は、遺産分割協議で見落とされやすい重要な確認事項です。知らずに手続きを進めてしまうと、後からすべてやり直しになる可能性もあるため、該当する方は必ず事前に専門家へ相談してください。

（参考：裁判所「特別代理人選任（親権者とその子との利益相反の場合）」）

最適な選択が分からないときは専門家への相談が近道です

ここまで、相続不動産を売却する際の3つの登記方法について解説してきました。それぞれに一長一短があり、どの方法がベストかは、相続人の数や関係性、不動産への想いなど、ご家族ごとの事情によってまったく異なります。

「自分たちの場合は、換価分割が良さそうだけど、贈与税のリスクがやっぱり心配…」
「兄弟の意見がまとまらないかもしれない…」

安易な判断は、予期せぬ税金の発生や、大切なご家族との間にしこりを残す原因にもなりかねません。そのような場合は、司法書士などの専門家に相談することで、手続き上のリスクを整理しやすくなります。

司法書士法人れみらい事務所では、皆様のお話をじっくりと伺い、法律面を中心に、ご家族の事情に合った円満な手続き方法をご提案いたします。税務上の判断が必要な場合は、税理士等の専門家と連携して対応いたします。

面倒な戸籍の収集から、トラブルを防ぐための遺産分割協議書の作成、そして相続登記の申請までをトータルでサポート。さらに、提携する信頼できる不動産会社と連携し、売却までをワンストップでお手伝いすることも可能です。当事務所は、不動産売却登記も得意分野の一つであり、お客様のニーズに合った不動産業者をご紹介し、最適な処分方法を判断するお手伝いをいたします。

何から始めればよいか分からないという方も、まずは無料相談をご利用ください。初回相談は無料です。女性司法書士も在籍しておりますので、女性の方も安心してご相談いただけます。あなたとご家族が、安心して次のステップへ進めるよう、私たちが全力でサポートいたします。

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